Returul imobiliar, în cele din urmă prețurile se încadrează!

Ce explică exact această bulă de la începutul anilor '90?

Christophe a scris:Ce explică exact această bulă de la începutul anilor '90?

Balonul 85-90 sau izbucnirea lui?

Ar trebui să comparăm evoluția ratelor dobânzilor bancare, corectate pentru inflație. În jurul anilor 2001-2002 această rată a fost aproape negativă: împrumuturile la 2% au fost mai ieftine decât economisirea, cu inflația la 3% (cifre orientative).

Apoi, din punct de vedere istoric, după cum arată graficul lui Friggit, proprietatea imobiliară are o valoare care este semnificativ stabilă pe termen lung: de aici și valoarea sa de „refugiu sigur”, precum aurul.

Dar, în plus, proprietatea imobiliară este unică ca produs de economisire:

- Este singura pe care o persoană o poate cumpăra cu „pârghie”, pe credit pe termen lung. Încercați să împrumutați peste 20 de ani pentru a cumpăra aur

- generează chirii care urmează inflației, deoarece în mod tradițional urmărește evoluția salariilor sau chiar o depășește în acest moment. Dividendele pe acțiuni sunt mult mai volatile.

Trebuie să adăugăm un ultim ingredient, devastator: stimulentul fiscal.

Legea Mehaignerie (1985-89) a permis proprietarului să deducă toate dobânzile la împrumut pentru o proprietate nouă destinată închirierii. Și ratele dobânzii erau foarte mari la acea vreme, în jur de 10%! Din nou, „bani gratis” pentru investitor.

Această ineficiență financiară a făcut perioada de glorie a dezvoltatorilor care au profitat de cererea tot mai mare pentru a crește prețul pe m² al noilor proprietăți de închiriere.

Nu a existat niciun motiv pentru care închirierea este mai scumpă decât cea rezidențială? Și el a luat foc! Dintr-o dată, vânzătorii au aliniat prețul vechiului cu cel nou, ajutați de „indicele costurilor de construcție” supraevaluat de dezvoltatori, pe care au fost indexate ... chiriile. Din fericire, legea Méhaignerie, care reglementa chiriile, a limitat acest derapaj.

Pentru a smulge mai mulți porumbei, am recurs și la SCPI:
"Nu aveți suficient pentru a cumpăra un apartament întreg? Bancherul dvs. vă oferă să cumpărați acțiuni în Société Civile de Placement Immobilier, care se ocupă de construirea și închirierea de apartamente pentru dvs."

Această tehnică a făcut posibilă și smulgerea multor economisitori mici, dornici să se îmbogățească „ca cei mari”

Contracția stimulentelor fiscale (legea Perissol) a făcut ca închirierea să fie mai puțin atractivă și să sune la îndemâna imobilelor scumpe.

În același timp, dezvoltatorii au investit mult și în imobiliare de afaceri: s-au construit hectare de birouri la Paris ... pentru care nu erau chiriași!

Pentru a ascunde originea acestui accident, „experții” au numit această perioadă „criza Golfului”.

Pentru a curăța aceste excese, au fost anii slabi cunoscuți și sub denumirea de „epoca Balladur”: rigoare, rigoare ... Oamenii au încetat să investească pentru a economisi pentru un viitor incert. Din nou încurajat de statul care a inventat CSG / RDS să impoziteze aceste economii

Iluzia „noilor tehnologii” a făcut ca această economie să revină „în circuit”: prețul acțiunilor s-a dublat continuu, toată lumea a dorit să-și asigure „retragerea prin capitalizare” prin investiții într-un „start-up”.

Produsul durilor ani de economii 1991-96 a dispărut astfel în 2000-2001.

Pentru a reînvia economia și „a face bani noi”, nu a existat altă alternativă pentru factorii de decizie decât să încurajeze recurgerea la credit: să devalorizeze economiile și să faciliteze creditul prin rate mici.
Investitorii opărați de piața de valori, reticenți în a finanța companiile aflate în dificultate, s-au orientat în mod firesc către imobiliare, „refugiu sigur” ... Știm restul!

Deriva investițiilor de închiriere (1985-89) s-a repetat în 2003-2007 cu sistemul Robien, care a limitat chiriile mai puțin decât predecesorii săi Périssol și Besson și a făcut astfel posibilă creșterea „randamentului de închiriere”.

Încă o dată promotorii (Ne *** y și alții) s-au angajat în aventură, oferind „Robien” la cheie „în maniera SCPI:„ ne ocupăm de toate: finanțare, construcție, închiriere ” .
Băncile și-au creat filialele dedicate exclusiv „imobilelor”: Natixis etc.

Planurile lor de finanțare optimiste, proiecția evoluției delirante 1998-2004, au integrat chiriile în creștere și un câștig de capital suculent la revânzare. Da!

Pofta a orbit complet mulți investitori. Mai rău, unii tineri s-au angajat chiar în acest lucru mizând pe acest „venit viitor” pentru a finanța achiziția reședinței principale, pe care nu și-o permiteau fără contribuție având în vedere prețurile nebunești!

Rezultatul curselor: mulți „investitori” își dau seama că sunt datori de peste 20 de ani la rate variabile, pentru locuințele construite în grabă, în orașele în care nu există cerere de închiriere ( terenul a fost mai ieftin pentru promotor), cu o chirie cu 30% mai scumpă decât oferta existentă (Plafonul legii Robien).

Vezi raportul M6 „Robienii mâniei”

Pe scurt, Robien este o nișă fiscală care a fost folosită pentru a finanța hutches!

Cireasa de pe tort, fără chiriaș după un an, înseamnă că creditul fiscal trebuie returnat Trezoreriei Publice.
Da, efectul de levier se poate transforma într-o reacție adversă

Aceleași cauze au același efect: dezvoltatorii și-au aliniat prețurile cu Robien (+ 30% din anumite surse), în același timp umflând prețul vechiului ... Până la o pauză. În principiu, am fost acolo de la jumătatea anului 2007, dar spre deosebire de piața bursieră în care este stabilită într-o zi, va trebui să așteptăm „vânzarea” casei lor cu 30 sau 50% sub prețul de prezentare. Pentru a vedea live pe TF1 la sfârșitul anului 2008 - începutul anului 2009.

Pentru a ascunde originea acestei rupturi, „experții” o vor numi „criza supremului”.

Pe scurt, vor dura ani de zile pentru a umple bani „utili”, cei care sunt folosiți pentru a crea locuri de muncă, pentru a promova cercetarea etc.

crispus a scris: mulți „investitori” își dau seama că au datorii de peste 20 de ani la rate variabile

Aveți cifre pentru proporția creditului cu rată variabilă? Mi s-a părut că acestea deveniseră destul de anecdotice în Franța, tocmai după căderea anilor 90-91, când mulți proprietari s-au trezit prinși în capcana acestui tip de credit ...

caribou a scris:Aveți cifre pentru proporția creditului cu rată variabilă? Mi s-a părut că acestea deveniseră destul de anecdotice în Franța, tocmai după căderea anilor 90-91, când mulți proprietari s-au trezit prinși în capcana acestui tip de credit ...

Corect, nu există o rată variabilă în Franța, ci doar tarife ... reglabile

Fără sursă oficială, am citit pur și simplu undeva că, potrivit unui bancher, variabilele reprezintă 20% din împrumuturile acordate în 2005-2006.

Pe măsură ce prețul imobilelor a crescut continuu în 2000-2006 (+ 10-15% pe an), venitul a fost din ce în ce mai deconectat de pe piață. Din 2006, se pare că prețurile tranzacțiilor sunt stabile, adică prețurile de prezentare au continuat să crească, dar sunt mai negociate. Personal am vândut în 2007 la prețul din 2005, potrivit agentului meu imobiliar.

Principiul băncilor este să nu acorde împrumuturi dacă plățile lunare depășesc 33% din venituri. Nu este o lege, anumitor „dosare bune” li s-ar fi acordat datorii la 37%!

Banca pariază că, în caz de neplată, revânzarea acoperă valoarea operațiunii, adică 110% din valoarea proprietății (preț vânzător + comision agenție + taxe notariale finanțate fără contribuție). De când criza din august 2007 s-a încheiat, robinetul de credit s-a uscat ...

Problema este că, respectând această datorie de 33%, în 2004 a devenit imposibil ca o gospodărie medie să cumpere imobile fără contribuție!

Pentru a „rezolva” artificial cumpărătorii, 2 soluții;

- creșteți durata împrumutului: am trecut de la 15 la 30 de ani, unii chiar au menționat 50 de ani.

Dar cu cât crește durata împrumutului, cu atât crește ponderea dobânzii în plata lunară! Într-adevăr, rata împrumutului crește odată cu durata acestuia. Iar cota de dobândă devine mai mare decât cota de capital rambursat!

De exemplu, dacă împrumuturile de peste 50 de ani nu dau mai mult de 10.000 € în plus decât 30 de ani, acest lucru rămâne insuficient pentru a „absorbi” o creștere de 20.000 €: Soluția respinsă (uf!).

A doua soluție: rata variabilă. Unele organizații au făcut din aceasta o specialitate:

Principiu: planul de finanțare se face cu o „rată de apel” mai mică decât inflația pe o perioadă fixă ​​(de exemplu, 2% pe 1 an)
Apoi, revizuire pe baza ratei interbancare în vigoare (Euribor).

Dacă crește (inevitabil, deoarece rata artificială este scăzută), plata lunară va depăși 33% din datorii. Viclean, nu?

Pentru a evita dezastrul anilor 80 și 90, legea reglementează strict ratele variabile: plata lunară nu poate depăși un anumit plafon. Organizațiile de creditare au integrat acest plafon prin stabilirea unei rate maxime a dobânzii (plafon) care respectă acest plafon de plată lunară (xx%?) Și face posibilă rambursarea întregului împrumut pe durata maximă prevăzută.

Cum se vinde o „rată variabilă”: o conversație pur imaginară

Recomandați: fișierul dvs. nu se schimbă la o rată fixă, dar puteți opta pentru rata revizibilă ...

Cumpărător: Mi s-a spus că este periculos să împrumutați la rate variabile?

C: (arătându-se enervat) Nu am spus Variabil, dar Revizibil!

R: Cum funcționează?

C: Rambursați o sumă fixă ​​în fiecare lună pe parcursul a 20 de ani.
Dacă rata crește puțin, plata lunară crește ușor, până la un anumit plafon (de exemplu: + 10%).
Dacă rata crește puțin mai mult, durata împrumutului crește la rândul său (de exemplu, 30 de ani). Dar asta este puțin probabil (liniștitor) ...

Dar, dacă rata scade, dimpotrivă, totul este profit, perioada de rambursare scade automat.
Și oricum, venitul dvs. va crește odată cu inflația și va face ca plata lunară să fie din ce în ce mai mică (aer de entuziasm).

A: (ușurată) merge pentru rata variabilă.

C: puneți inițialele pe fiecare pagină și semnați la final punând „citit și aprobat”. Ai 8 zile să reflectezi.

R: uh, nu am putut să ne întâlnim săptămâna trecută, mă grăbesc prea mult să cumpăr acest apartament.

C: (acomodant) dar bineînțeles!

Dar o organizație pe care nu o voi numi (a se vedea mai jos) a avut ideea strălucită pentru a crea un „plafon necapat”: plata lunară este plafonată, dar nu și rata! Chiar și avocații care au studiat oferta de împrumut ... foarte atent a durat mult să înțeleg ce se întâmplă!

Datorită răsucirilor inteligente de neînțeles, unii au împrumutat chiar la rate variabile ... fără să știe asta! Acesta este cazul cu anumite investiții Robien în care chiar și oamenii educați au semnat cu ochii închiși un plan de finanțare „la cheie” fără a privi dincolo de zâmbetul vânzătorului sau de decolteul „consilierului de avere”.

Rezultatul, în practică:

1) durata împrumutului crește:

În unele cazuri, este vorba de capitaluri proprii negative: partea de dobândă lunară devine mai mare decât valoarea plății lunare! Exemplu: plată lunară de 1000 € pentru dobândă de 1200 €!

Banca nu o va da: dobânda rămasă datorată este capitalizată și ... capitalul rămas de ... crește în fiecare lună și dobânda pentru acest capital "creat" itou!

2) Perioada de împrumut este, de asemenea, plafonată (de exemplu, 30 de ani). Rezultatul, dacă suma plăților lunare nu rambursează împrumutul, cumpărătorul va trebui să ramburseze capitalul rămas din ... un nou împrumut, desigur!

Sau cum să devii chiriaș pe viață al bancherului său, mai degrabă decât al unui locator privat ... „Consilierii” băncii vor trebui să se recalifice în prevenirea depresiei și a sinuciderii ... [modul cinic activat] În caz contrar, asigurătorii de împrumuturi le vom bate cu degetele [modul cinic dezactivat] ...

Dacă aveți câteva zile în față puteți consulta coada dedicată pe forum cbank (883 pagini până în prezent!), este atât instructiv, cât și înspăimântător :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

draga mea Christophe,

profesioniștii imobiliari sunt incu ... ce?
Găsesc ușor cuvintele tale ............... mai jos
a adevarului !!!
Aș prefera să spun „lor” după primele două silabe
Nu sunt proprietar, iar proprietatea nu este treaba mea
chiria mea este foarte rezonabilă și mi se potrivește perfect
pentru mine un bloc de cenușă este un bloc de cenușă, nu pentru că
legea cererii și ofertei este suferită de boi
că trebuie să merg cu fluxul.
oamenii ar trebui să fie puțin rezonabili!
astăzi, noua piață internă a scăzut cu 50%, dar
mai presus de toate, nu vă panicați de cele câteva ghinde care
ar fi potențiali cumpărători, apoi cei amuzanți
imobiliare spun că nu este o criză, ci doar
o recuperare la un nivel normal ... ce este
nu trebuie sa aud !!!
se stivuiește !!!

Christophe a scris:Păi da, dar hei ... ce e în neregulă? Gunoiul de grajd i-am spus gunoiul de grajd ... atâta tot ...

Sunt total de acord cu tine! Am fost victima acestui gen de m bag ... dar ca angajator!
Acești oameni cred că sunt zei.
Acum refuz să lucrez pentru agenți imobiliari sau dezvoltatori!


ps: Nu le numi gunoi de grajd, e prea bine pentru ei! Îmi place bălegarul pentru grădina mea. Dar dacă ar fi să îngrop promotorii sau agenții, nu aș fi grădinărit prea mult! Unul, vă puteți imagina dimensiunea găurilor? Doi, nu cred că voi fertiliza prea mult, poate apartamentul lui Monsantos ...

crispus a scris:Vezi raportul M6 „Robienii mâniei”

Video excelent! Cu excepția faptului că ... Nu este M6, ci un trimis special! ;)

Ultimul număr din Que Choosing dedică un dosar:

Bunuri imobile scutite de impozit, nașterea unui scandal

A venit timpul pentru primele evaluări pentru programele Robien și Demessine. Excesele sunt uluitoare. Mulți indivizi vor avea nevoie de ani pentru a-și digera investițiile nefericite.

> Articolul
Profesioniști fără îndoială
Atunci când ignorăm geografia este scump
Promisiuni imposibile
Aruncă prosopul sau luptă
Texte și derive
Orașe în care lucrurile se blochează
Un posibil remediu
A fost odată, într-un ținut fermecat ...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct a scris:ps: Nu le numi gunoi de grajd, e prea bine pentru ei! Îmi place bălegarul pentru grădina mea. Dar dacă ar fi să îngrop promotorii sau agenții, nu aș fi grădinărit prea mult! Unul, vă puteți imagina dimensiunea găurilor? Doi, nu cred că voi fertiliza prea mult, poate apartamentul lui Monsantos ...

În această măsură?

ps: crispus din nou mulțumesc și bravo pentru toate aceste explicații!

Am auzit un „expert” spunând în urmă cu câteva zile la radio (RTBF): nu prețurile scad: sunt cele mai ieftine bunuri care merg!
Nuanță importantă.
În sfârșit ... este un mesaj adresat profesioniștilor care sunt în principal responsabili de creștere

ca reamintire: aceeași casă a trecut de la 850.000 BF la 3.000.000 BF din 1986 până în 2006, fără îmbunătățiri notabile, în timp ce pentru aceeași perioadă indicele (deci salariile și cheltuielile de consum) a crescut doar cu 75 %

Christophe a scris: În această măsură?

Da, în acest moment! Probabil că au rămas încastrate în epoca medievală ...

Ei bine, probabil că sunt niște oameni cu adevărat cinstiți acolo, dar tot caut!

Pffff! Speranța a fost de scurtă durată ...

Prețurile pentru locuințele noi cresc din nou în al doilea trimestru

Françoise Vaysse | 25 | 08:2009 | Conjunctură

În timp ce solicitanții pentru achiziționarea de locuințe au urmărit o scădere de la începutul crizei, prețurile apartamentelor și caselor construite de dezvoltatori au început deja să crească din nou: + 3% într-un sfert pe m2 pentru apartamente (la 3.369 euro) și + 5,37% pentru case (la 247.400 euro în medie), conform ultimelor statistici de la MEDDM.

Suită și sursă: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre