Criza energetică și contextul internațional au cufundat multe gospodării în dificultăți financiare. Unii proprietari nu mai sunt în măsură să-și respecte termenele ipotecare și se trezesc rapid excluși din sistemul bancar. Pentru a răspunde suferinței acestor proprietari care riscă să-și piardă proprietatea, profesioniștii din domeniul imobiliar și financiar au adus la zi o tranzacție imobiliară foarte veche, vânzarea cu răscumpărare.
Un răspuns la rigiditatea băncilor
La vanzare cu rascumparare este destinat proprietarilor care nu pot obține finanțare bancară și care au nevoie urgentă de fonduri. Aceștia pot fi persoane prost îndatorate, care au luat prea mult credit de consum și se luptă să-și facă rost de bani. Pot fi, de asemenea, antreprenori care doresc să deblocheze numerar pentru afacerea lor. Ei se trezesc fără o soluție pentru a merge mai departe cu proiectele lor, deoarece băncile refuză să le acorde un credit ipotecar.
Cu standardele de HCSF (Consiliul Înalt pentru Stabilitate Financiară), conditiile pentru obtinerea unui imprumut sunt din ce in ce mai stricte. Plățile dvs. lunare nu trebuie să depășească 35% din venit. Băncile au dreptul de a deroga de la această regulă, dar numai pe câteva dosare pe an. Pe lângă HCSF, criteriile de selecție rămân foarte nefavorabile pentru antreprenori, pensionari, contracte pe durată determinată etc. Această politică rigidă de acordare a creditelor care vizează protejarea debitorilor se dovedește a fi dăunătoare pentru mulți proprietari. În ciuda furnizării de garanții pentru bunuri imobiliare, băncile refuză să împrumute proprietarilor care nu bifează toate căsuțele obișnuite. Spre deosebire de băncile anglo-saxone, organizațiile financiare franceze nu împrumută doar pe valoarea imobiliară. Ele acordă mai multă importanță situației profesionale a împrumutatului decât calității proprietății.
Care este principiul unei vânzări cu răscumpărare?
Pentru a evita aceste constrângeri bancare și pentru a reuși să elibereze numerar, specialiștii în finanțare au reintrodus în practică o tranzacție veche numită vânzare cu răscumpărare. Vânzarea cu răscumpărare ar fi fost practicată încă din Evul Mediu. Cuvântul „réméré” provine din latinescul „redimere” care înseamnă a răscumpăra. Vânzarea cu răscumpărare este definită de articolele 1659 până la 1673 din Codul civil. A fost redenumit vânzare cu drept de răscumpărare în 2009. Unele companii vorbesc de portaj imobiliar, dar principiul rămâne același.
În timpul unei vânzări cu răscumpărare, vă vindeți proprietatea în timp ce o ocupați în continuare cu posibilitatea de a o răscumpăra sau de a o revinde în orice moment în limita a cinci ani. Vânzătorul primește fonduri prin vânzarea proprietății sale. Le poate folosi pentru a rambursa împrumuturi sau pentru a finanța un proiect. După vânzare, vânzătorul continuă să se bucure de proprietate. Poate foarte bine să-l închirieze și să încaseze chiriile. De îndată ce dorește, are posibilitatea de a răscumpăra proprietatea la un preț de răscumpărare definit la început. Durata maximă de răscumpărare a proprietății este definită de codul civil la cinci ani.
Ca în orice vânzare imobiliară, contractul de vânzare cu răscumpărare este un act notarial. Un notariat este responsabil pentru instruirea tranzacției și redactarea actului de vânzare care cuprinde clauzele specifice operațiunii. Notariatul isi exercita datoria de a consilia prin avertizarea vanzatorului cu privire la pretul de vanzare, care este mai mic decat valoarea de piata.
Avantajele și pericolele unei vânzări cu răscumpărare?
Vânzarea cu răscumpărare este o soluție de ultimă instanță pentru a elibera numerar fără a trece printr-o bancă. Vânzarea proprietății este folosită pentru decontarea împrumuturilor, finanțarea achiziției unei noi proprietăți sau rezolvarea problemelor de cash-flow ale unei companii.
Unul dintre avantajele vânzării cu răscumpărare îl reprezintă comisioanele notariale la răscumpărare care sunt de 1,5% față de 7,5% pentru o vânzare tradițională. Răscumpărarea nu este o nouă vânzare, ci o anulare a vânzării inițiale. Prețul de vânzare pentru răscumpărare este sub valoarea de piață a proprietății.
Pentru a efectua această tranzacție, trebuie mai întâi să găsiți un cumpărător care va dori să vă cumpere proprietatea pentru răscumpărare. În schimbul ocupării proprietății, vânzătorul plătește chirie după vânzare. Pentru a remunera cumpărătorul, prețul de cumpărare este adesea mai mare decât prețul de vânzare. De exemplu, o proprietate cu o valoare reală de 300 EUR este vândută pentru răscumpărare la un preț de 000 EUR unui investitor care devine proprietarul deplin al proprietății. Dacă vânzătorul este supraîndatorat, acesta își decontează creditele datorită încasărilor din vânzare și devine din nou eligibil pentru finanțare bancară. După vânzare, vânzătorul rămâne în proprietate plătind despăgubiri similare cu valoarea chiriei. El poate răscumpăra proprietatea în orice moment pentru 200 €. Dacă nu poate sau nu dorește să răscumpere proprietatea, are opțiunea de a o revânde la prețul pieței (000 €) și de a încasa 215 €.
Interesul operațiunii este de a reuși eliberarea de fonduri prin vânzarea unei proprietăți păstrând în același timp bucuria proprietății pentru un anumit timp. Dacă ați fost în neregulă cu creditul pentru locuință, banca este rambursată automat prin vânzarea proprietății. Vânzarea cu răscumpărare este, de asemenea, un mijloc de a pune capăt unui litigiu bancar și de a evita o procedură de executare silită a proprietății.
Pericolul real al unei vânzări cu răscumpărare este de a nu putea răscumpăra proprietatea în termen. Pentru a evita acest rezultat nefavorabil, este imperativ să anticipați ieșirea prin cumpărare, determinând în prealabil capacitatea de împrumut. Puteți contacta un broker care vă poate determina capacitatea de finanțare. Vanzarea cu rascumparare poate fi un mijloc excelent de rezolvare a unei situatii financiare delicate cu conditia de a fi bine supravegheata. De câțiva ani, firme specializate în realizarea acestui montaj vă pot ajuta, prin găsirea cumpărătorului potrivit, să desfășurați această operațiune în cele mai bune condiții.